¿Es mi vivienda de uso turístico? Andalucía

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En nuestra provincia es habitual que los propietarios de segundas viviendas, decidan alquilar sus pisos mediante contratos de temporada en lugar de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, a fin de evitar la aplicación de la duración mínima que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y así poder alquilar sus viviendas durante los meses de verano a un precio más elevado a turistas.

Es por ello, que formalizan los contratos de temporada habitualmente de entre ocho y diez meses, quedando libres para su alquiler a turistas los meses de verano.

Esta operativa en ciudades muy turísticas como Cádiz, está resultando en que las opciones de vivienda habitual para una familia queden prácticamente anuladas.

Ahora bien, los propietarios, al llevar a cabo esos alquileres por periodos inferiores a dos meses, lo que en realidad están realizando es un alquiler turístico al que resulta de aplicación la normativa autonómica (decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos).

Para que dichos arrendamientos no les conlleven una sanción, (título VIII Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía) deberán inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al artículo 9 del Decreto. En el siguiente enlace, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía facilita el proceso ya sea con o sin certificado digital.

¿Qué está ocurriendo con el uso de páginas webs para anunciar tu vivienda? Pues que además de llegar a los turistas, también les facilitáis el trabajo a los inspectores. Y alquilar tu vivienda con fines turísticos sin haber presentado la oportuna declaración responsable, supone una infracción grave que supone entre 2.001€ y 18.000€.

Merece la pena indicar que el registro de tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuito y te evita una eventual sanción para apenas dos o cuatro meses que la alquiláis a turistas. 

El trámite inicial tan solo precisa de: i) copia de la licencia de ocupación o equivalente; ii) escritura de propiedad o contrato de cesión de la vivienda para uso turístico; iii) copia del recibo del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral, y; iv) en caso de arrendar la vivienda turística por habitaciones, el certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda.

Recordad, que si es alquiler es superior a dos meses, esta normativa no resulta de aplicación (se regirá por la LAU). Tampoco resulta de aplicación a las viviendas VPO que no pueden acceder a la posibilidad de darse de alta como uso turístico.

Por otra parte, tu vivienda debe cumplir una serie de requisitos para que su registro sea positivo, para lo que debemos acudir al artículo 6 del Decreto:

      1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

      2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

      3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

      4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.pastedGraphic.png

      5. Botiquín de primeros auxilios.

      6. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

      7. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

      8. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

      9. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

      10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

      11. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

      12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Una vez registrada y con una resolución positiva, recibiréis un código con el formato VFT/HU/00000 que deberéis indicar en la publicidad para que los turistas conozcan que se trata de una vivienda adecuada a la normativa de viviendas turísticas.

No debemos olvidar el Real Decreto 7/2019 que entró en vigor el pasado 6 de marzo, el cual modifica la Ley de Propiedad Horizontal, la cual se aplica a las Comunidades de Propietarios, e incluye el apartado 12 del artículo 17 referente a los acuerdos de las juntas de propietarios. Mediante el mismo, se establece la posibilidad de que los propietarios prohíban el uso de viviendas turísticas en el edificio mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y a la vez de la cuota de participación. Es decir, se flexibiliza su prohibición, que antes requería el acuerdo por unanimidad para la modificación de los estatutos.

Antes de terminar, me gustaría reiterar la importancia de que el arrendamiento se considera turístico siempre que sea inferior a dos meses. ¿Por qué insisto en ello? Porque alquilar tu vivienda a unos inquilinos por un plazo de un mes simplemente porque lo necesitan mientras realizan obras en su vivienda, de por sí, conllevaría que se trata de un arrendamiento al que resulta aplicable la normativa sobre uso turístico de vivienda. Resulta una incoherencia absoluta, pero es lo que actualmente está en vigor.

Así que ya sea porque arriendas tu piso durante todo el año a diferentes turistas o tan solo durante dos o cuatro meses al año, recomiendo registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, trámite gratuito y cuyos requisitos no resultan, a mi parecer, de difícil aplicación; y aún más, teniendo en cuenta las sanciones por no registrarla que ya hemos comentado.

Recuerda que redactamos el contrato de arrendamiento que necesites.

¿Tengo IRPH en mi hipoteca?

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AL FINAL DEL POST (2017), ACTUALIZACIÓN DE SEPTIEMBRE 2019.

El IRPH es un tipo de interés de referencia, al igual que lo es el conocido EURIBOR. Este último es el más conocido y aplicado en las hipotecas de los ciudadanos españoles. Respecto al IRPH, en la actualidad tan solo se mantiene vigente el IRPH ENTIDADES (tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito) que se corresponde con la media de los siguientes índices que desaparecieron en noviembre de 2013 al dejarse de publicar por el Banco de España tras la aprobación de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

  • IRPH CAJAS: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
  • IRPH BANCOS: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

Si en el apartado “tipo de interés variable” de tu escritura de préstamo hipotecario, se indica que tu tipo aplicable es uno de los indicados (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre… o las siglas IRPH), sigue leyendo.

Este tipo de interés, tiene como características principales, i) que se elabora por los datos ofrecidos por las propias entidades financieras; ii) que sus tipos son más elevados que otros como puede ser el Euribor o el Mibor; iii) y que su fluctuación entre sus índices más altas y más bajos, es más lenta que en los anteriores

Es decir, resulta menos beneficioso para el consumidor.  Aquí tienes una tabla comparativa de los índices Euribor e IRPH.

Imagen obtenida en el diario El Mundo

El asunto es: ¿quién “negociaría” una hipoteca con este tipo de índice si claramente le resulta más perjudicial? He aquí la cuestión por la que varias Audiencias Provinciales, entre ellas la de Cádiz, ha declarado nulo este índice de referencia. No por su existencia en sí mismo, sino si en el caso en concreto que se enjuicia, la entidad no acredita que le explicó al consumidor las consecuencias de su aplicación, o si se le mostró una comparativa de índices (p.e. Euribor vs IRPH) o bien la fluctuación del IRPH en los últimos años; de modo que el consumidor conociese las consecuencias de su contratación.

Al igual que ocurrió en numerosas ocasiones con la cláusula suelo, este índice ha sido incorporado a cientos de miles de hipotecas sin que los prestatarios tuviesen conocimiento de su repercusión. Y en ocasiones, como ya hemos visto en este despacho, sin ni siquiera conocer de su existencia. Son muchos afectados los que han conocido de la aplicación en su hipoteca del IRPH al comprobar que su cuota mensual no bajaba como al resto de conocidos, y ello a pesar de no disponer de cláusula suelo.

Los asuntos sobre nulidad de IRPH son de especial complejidad, al constar su reclamación de dos partes. Una de ellas, por la propia aplicación del IRPH ; y otra, consistente en comprobar el cálculo que realizó la entidad en noviembre de 2013 y si te realizó (y notificó) el nuevo tipo aplicable a tu hipoteca desde esa fecha y tras desaparecer el índice que te venían aplicando (IRPH Cajas o Bancos). En numerosas ocasiones, el índice sustitutivo de tu hipoteca también desapareció, y hemos revisado ya varias hipotecas donde las entidades les están aplicando a sus clientes desde esa fecha, en lugar del índice que publicó el Banco de España para estos casos, el último tipo de interés que se les aplicó con el IRPH Cajas o Bancos.

Por ello, por la complejidad de comprensión y estudio de este tipo de asuntos, te recomendamos que optes por un abogado civilista especializado en derecho bancario. La estimación de las demandas, está conllevando la devolución a los afectados de las cantidades cobradas por dicho tipo de interés, las cuales son bastante más elevadas que en otros casos de abusos bancarios. Un cliente con IRPH en su hipoteca, puede llegar a pagar 20.000 € más en una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años.

El  22 de noviembre de 2017, el Tribunal Supremo resolvió sobre la nulidad de este índice de referencia.

Si quieres conocer si tienes ese índice de referencia en tu hipoteca, coge cita en el 856 66 05 22 o bien a través de nuestro formulario web https://www.dmcasasabogados.es/contacto/ . La consulta será gratuita sólo para confirmarte su existencia en tu escritura e informarte de nuestros honorarios.

(Si tu hipoteca es como primera opción sobre Euribor ó Mibor –Referencia/Tipo interbancaria a un año-, no es tu caso).

ACTUALIZACIÓN 10/09/2019

La Sentencia del Tribunal Supremo en cuya nota de prensa declaraba que «Al tratarse de índices oficiales utilizados por las diversas entidades financieras en sus ofertas comerciales, resulta fácilmente accesible para un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, conocer que se utilizan diferentes sistemas de cálculo del interés variable y comparar las condiciones utilizadas por los distintos prestamistas en un elemento tan esencial como el propio precio del préstamo«, con el consecuente batacazo a los consumidores.

Ahora estamos pendientes de la Sentencia que en los próximos meses emitirá el Tribunal de Justicia de la Unión Europa.

De momento, hoy hemos conocido el informe del abogado general del TJUE, el cual no excluye que el índice IRPH pueda ser controlado judicialmente debido a su potencial carácter abusivo, no estando excluido del ámbito de la Directiva Europea e indicando puede ser controlado judicialmente debido a “su carácter potencialmente abusivo”, y que al contrario de lo que indica el Tribunal Supremo, no es transparente por el mero hecho de ser un índice oficial.