Entradas

Tarjetas Revolving: Sentencia del TS

,

El pasado 4 de marzo de 2020 se dictó la Sentencia 149/2020 del Tribunal Supremo respecto a la existencia o no de usura en una tarjeta de crédito revolving.

En este caso particular se analiza una tarjeta de la entidad Wizink Bank cuyo interés se fijó inicialmente en un 26,82%. El Tribunal Supremo considera que para determinar cuál es el interés normal del dinero debemos atender al interés medio aplicable a la categoría correspondiente a la operación cuestionada; para luego indicar que ya de por si el tipo medio superior al 20% es muy elevado.

Si bien, no debemos obviar otras circunstancias tales como el público al que suelen ir destinadas y las propias peculiaridades de este tipo de créditos mediante uso de tarjeta que alargan continuamente el tiempo de pago de cuotas y cuyos intereses y comisiones devengados se capitalizan para el cálculo del interés remuneratorio.

Finalmente, el Tribunal Supremo manifiesta que no cabe protección jurídica a unos créditos que se conceden de forma ágil e irresponsable con unos intereses muy elevados y que conllevan al sobreendeudamiento de los consumidores.

La tarjeta del caso analizado es de la entidad Wizink, pero también son habituales las tarjetas Cetelem, BBVA A Tu Ritmo, y demás similares de crédito con intereses muy por encima del 20%. Revisa tu contrato de tarjeta de crédito.

¿Qué dice el Real Decreto 8/2020 respecto de mi hipoteca?

,

Si tienes un préstamo hipotecario por la compra de tu vivienda habitual; y eres el deudor o fiador/avalista y te encuentras en una de las siguientes situaciones (artículo 9 RDL).

  • Desempleo
  • Siendo empresario o profesional, sufres una pérdida sustancial de ingresos o caída de ventas superior al 40%
  • Tu unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no alcance determinados ingresos en atención al número de miembros (artículo 9.b RDL).
  • Que tu cuota mensual de hipoteca, más los gastos por suministros básicos (luz, agua, gas) resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que percibáis en la unidad familiar.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar, haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los términos siguientes indicados en el artículo 9.2 RDL.

La solicitud de moratoria se podrá realizar hasta 15 (quince) días después del fin de la vigencia del Real Decreto que la aprueba ante lo cual la entidad bancaria deberá contestar en un plazo máximo de 15 días.

Se deberá acreditar ante la entidad bancaria la solicitud con los siguientes documentos:

  • Certificado de desempleo emitido por el SEPE / Certificado cese de actividad
  • Sobre las personas que habitan en la vivienda: libro de familia, certificado de pareja de hecho, padrón municipal, certificados de discapacidad.
  • Propiedades: Notas simples obtenidas del Registro de la Propiedad de titularidades de todos los miembros de la unidad familiar, escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.
  • Escrito de declaración responsable de los deudores indicando que cumplen los requisitos para ser considerados personas sin recursos económicos suficientes conforme al Real Decreto-Ley.

La moratoria implica la suspensión en el pago sin devengar intereses y sin consecuencias para los deudores en términos de vencimiento anticipado ni exigencia de su pago íntegro o parcial. Tampoco se permite la aplicación de intereses moratorios durante la vigencia de la moratoria aprobada.

Si usted percibe la referida moratoria sin cumplir los requisitos relatados, será responsable por daños y perjuicios y demás responsabilidades que ello pudiera conllevar (artículo 16 RDL).

IRPH en mi hipoteca (continuación)

,

El 3 de marzo de 2020 se dictó la Sentencia del TJUE sobre el índice IRPH del que ya hablamos en este post de 2017 (se recomienda su lectura previa).

Las cuestiones prejudiciales planteadas fueron las siguientes (punto 26 de la Sentencia):

  • Si corresponde la aplicación de la Directiva 93/13 a dichas cláusulas. Es decir, si puedne someterse al control de abusividad.
    Y la respuesta del TJUE es clara indicando que si: “sí está comprendida en el ámbito de aplicación de esa misma Directiva la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional que estipule que el tipo de interés aplicable al préstamo se base en uno de los índices de referencia oficiales establecidos por la normativa nacional y que las entidades de crédito pueden aplicar a los préstamos hipotecarios, cuando esa normativa no establezca ni la aplicación imperativa del índice en cuestión con independencia de la elección de las partes en el contrato ni su aplicación supletoria en el supuesto de que las partes no hayan pactado otra cosa”.
    Por lo tanto, queda a criterio de los tribunales españoles la abusividad o no de la cláusula por la que se venía aplicando el IRPH.
  • Los requisitos para conocer si la cláusula supera el control de transparencia.
    Y el TJUE responde que “los tribunales de un Estado miembro están obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiere al objeto principal del contrato, (…)”.
    Continúa. “dicha cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas(…)”
    Es decir, el consumidor debe haber recibido información suficiente previa y además que se le muestre la evolución de dicho índice en el pasado: “el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice en que se basa el cálculo de ese mismo tipo de interés”.
  • Las consecuencias de una declaración de nulidad de la cláusula
    En este caso la Sentencia se limita a indicar que para el caso de tener que eliminarse la cláusula de referencia consecuencia de su abusividad, y que el contrato no pudiere subsistir o que esta situación fuera más perjudicial para el consumidor, los juzgados españoles podrán decidir sobre su sustitución por otro índice más beneficioso (Apdo. 67).
  • Sobre la limitación de los efectos de la Sentencia solicitada por el Gobierno Español, el TJUE declara que no cabe. A efectos prácticos, con una eventual Sentencia estimatoria, el cliente podría que viese declarada nula la cláusula por la que se le aplicaba IRPH a su hipoteca hasta su desaparición, recuperando así todas las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo más intereses legales.

Ahora toca esperar de nuevo, a ver qué resuelven los Juzgados españoles y los criterios que tendrán en cuenta en cada asunto.
En todo caso, prudencia. Si deseas conocer si tu escritura tiene dicha cláusula, lee nuestro post de 2017 que recomendamos al inicio de este artículo, y recuerda que, si tienes tu índice de referencia es el Euribor, no es tu caso.

¿Es mi vivienda de uso turístico? Andalucía

,

En nuestra provincia es habitual que los propietarios de segundas viviendas, decidan alquilar sus pisos mediante contratos de temporada en lugar de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, a fin de evitar la aplicación de la duración mínima que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y así poder alquilar sus viviendas durante los meses de verano a un precio más elevado a turistas.

Es por ello, que formalizan los contratos de temporada habitualmente de entre ocho y diez meses, quedando libres para su alquiler a turistas los meses de verano.

Esta operativa en ciudades muy turísticas como Cádiz, está resultando en que las opciones de vivienda habitual para una familia queden prácticamente anuladas.

Ahora bien, los propietarios, al llevar a cabo esos alquileres por periodos inferiores a dos meses, lo que en realidad están realizando es un alquiler turístico al que resulta de aplicación la normativa autonómica (decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos).

Para que dichos arrendamientos no les conlleven una sanción, (título VIII Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía) deberán inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al artículo 9 del Decreto. En el siguiente enlace, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía facilita el proceso ya sea con o sin certificado digital.

¿Qué está ocurriendo con el uso de páginas webs para anunciar tu vivienda? Pues que además de llegar a los turistas, también les facilitáis el trabajo a los inspectores. Y alquilar tu vivienda con fines turísticos sin haber presentado la oportuna declaración responsable, supone una infracción grave que supone entre 2.001€ y 18.000€.

Merece la pena indicar que el registro de tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuito y te evita una eventual sanción para apenas dos o cuatro meses que la alquiláis a turistas. 

El trámite inicial tan solo precisa de: i) copia de la licencia de ocupación o equivalente; ii) escritura de propiedad o contrato de cesión de la vivienda para uso turístico; iii) copia del recibo del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral, y; iv) en caso de arrendar la vivienda turística por habitaciones, el certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda.

Recordad, que si es alquiler es superior a dos meses, esta normativa no resulta de aplicación (se regirá por la LAU). Tampoco resulta de aplicación a las viviendas VPO que no pueden acceder a la posibilidad de darse de alta como uso turístico.

Por otra parte, tu vivienda debe cumplir una serie de requisitos para que su registro sea positivo, para lo que debemos acudir al artículo 6 del Decreto:

      1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

      2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

      3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

      4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.pastedGraphic.png

      5. Botiquín de primeros auxilios.

      6. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

      7. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

      8. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

      9. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

      10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

      11. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

      12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Una vez registrada y con una resolución positiva, recibiréis un código con el formato VFT/HU/00000 que deberéis indicar en la publicidad para que los turistas conozcan que se trata de una vivienda adecuada a la normativa de viviendas turísticas.

No debemos olvidar el Real Decreto 7/2019 que entró en vigor el pasado 6 de marzo, el cual modifica la Ley de Propiedad Horizontal, la cual se aplica a las Comunidades de Propietarios, e incluye el apartado 12 del artículo 17 referente a los acuerdos de las juntas de propietarios. Mediante el mismo, se establece la posibilidad de que los propietarios prohíban el uso de viviendas turísticas en el edificio mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y a la vez de la cuota de participación. Es decir, se flexibiliza su prohibición, que antes requería el acuerdo por unanimidad para la modificación de los estatutos.

Antes de terminar, me gustaría reiterar la importancia de que el arrendamiento se considera turístico siempre que sea inferior a dos meses. ¿Por qué insisto en ello? Porque alquilar tu vivienda a unos inquilinos por un plazo de un mes simplemente porque lo necesitan mientras realizan obras en su vivienda, de por sí, conllevaría que se trata de un arrendamiento al que resulta aplicable la normativa sobre uso turístico de vivienda. Resulta una incoherencia absoluta, pero es lo que actualmente está en vigor.

Así que ya sea porque arriendas tu piso durante todo el año a diferentes turistas o tan solo durante dos o cuatro meses al año, recomiendo registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, trámite gratuito y cuyos requisitos no resultan, a mi parecer, de difícil aplicación; y aún más, teniendo en cuenta las sanciones por no registrarla que ya hemos comentado.

Recuerda que redactamos el contrato de arrendamiento que necesites.

Tengo pareja estable… ¿en la vivienda familiar?

,

Ahora que ha pasado un mes, os escribo sobre la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, del pasado 20 de noviembre y que podéis encontrar aquí.
Creo que es el momento idóneo, porque es cuando ha pasado el tiempo suficiente para oír las reacciones en el día a día de la gente, frente a una noticia muy relevante y que afecta a muchas personas.
Aclaremos unos conceptos:

  • “Progenitor custodio”: el que tiene la custodia de los hijos, madre o padre.
  • “Progenitor no custodio”: el que no tiene la custodia de sus hijos, pero mantiene un régimen de visitas con ellos.
  • “Vivienda Familiar”: Es la vivienda donde ha convivido el matrimonio cuando estaba unido. La sentencia de la Sala Primera de 19 de noviembre de 2013, la describe como «la vivienda en que la familia haya convivido, con una voluntad de permanencia», y que sirve a los fines del matrimonio ya sea unida o disgregada.
  • “Alimentos”: se entiende por gastos ordinarios derivados de la crianza, es decir: alimentación, ropa, enseres personales, colegio, atención sanitaria, una vivienda digna.

En el caso que nos ocupa, el matrimonio se divorció y se asignó el uso de la vivienda familiar a los hijos y a la esposa que mantiene la custodia de éstos. Pasado el tiempo, la ex esposa inicia una relación sentimental estable con un tercero y libremente decide que viva con ella y sus hijos en la que fue la vivienda familiar de su anterior matrimonio y que además sigue siendo propiedad de ambos.
Esta nueva situación altera la condición de vivienda familiar, y ello porque ya no sirve a los fines del matrimonio. Sin perder de vista el interés de los hijos, ni la plena libertad de los ex cónyuges a establecer nuevas relaciones sentimentales; lo cierto es que dicha libertad no puede ser utilizada por la ex esposa en perjuicio del progenitor no custodio. En este caso, un tercero ajeno al matrimonio, se estaría beneficiando del uso de la vivienda familiar. Y este es uno de los argumentos que expone la Sentencia del 20 de noviembre, al servir ahora la vivienda en su uso a una familia nueva y diferente.
Continúa indicando que «el interés de los menores es la suma de distintos factores», y ello no solo se consigue manteniéndolos en el mismo ambiente familiar mediante el uso de la vivienda, sino también a través de un desahogo económico que permita a ambos progenitores ofrecer a sus hijos mejores alimentos presentes y futuros. Al finalizar el uso atribuido de la vivienda familiar a la esposa, se liquidará el régimen económico de gananciales, y de la eventual venta a un tercero de la vivienda u obtención de una renta de alquiler, ambos progenitores obtendrán una rentabilidad económica que les permitirá ofrecer mejores alimentos a sus hijos.
Recalca la sentencia de referencia, que “el interés de los hijos no puede desvincularse absolutamente del de sus padres, cuando es posible conciliarlos”.
Desde mi punto de vista profesional, no comprendo la manipulación que se ha llegado a realizar sobre esta resolución, tan esperada en estos términos por gran parte de los abogados de familia. En ningún caso se deja desamparada a ninguna de las partes, sino que al contrario, se benefician los menores y los progenitores como ya he indicado, al disponer los padres de mayor solvencia económica y los hijos comunes de la oportunidad de recibir mejores alimentos.
De todos es sabido desde hace años, de la contratación de detectives privados por parte del progenitor no custodio para acreditar en juicio que el progenitor custodio estaba residiendo en la vivienda familiar con una nueva pareja estable. Este hecho se produce por la inexistencia de comunicación libre y fluida entre los progenitores que un día fueron un matrimonio, puesto que en caso contrario, resultaría viable resolver esta situación de forma amistosa con interés de ambas partes.

La cancelación de tu vuelo por huelga de personal, ¿es reclamable?

,

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, mediante Sentencia de 17 de abril de 2018, ha confirmado lo que en la mayoría de resoluciones de nuestro país se viene dictando: que las huelgas de personal de la aerolínea no deben ser calificadas como fuerza mayor, y en consecuencia, hay que indemnizar a los pasajeros afectados que reclamen.

En el caso de la Sentencia, se trataba de una huelga salvaje (no convocada por los sindicatos) consecuencia de un anuncio sorpresivo por parte de la aerolínea Tuifly de reestructuración de la empresa. Si bien, considera el Tribunal que este tipo de medidas forman parte de la gestión normal de la empresa y que de hecho finalizó tras alcanzar un acuerdo con los representantes de los trabajadores, por lo que no puede ser calificada como “circunstancia extraordinaria” del artículo 5 apdo. 3 del Reglamento 261/2004.

Por tanto, se debe estar a lo dispuesto en la norma en cuanto a las compensaciones a los pasajeros, y que en términos generales determina:

  • 250 euros para vuelos de hasta 1 500 kilómetros;
  • 400 euros para todos los vuelos intracomunitarios de más de 1 500 kilómetros y para todos los demás vuelos de entre 1 500 y 3 500 kilómetros;
  • 600 euros para todos los vuelos no comprendidos en a) o b).

Con ello, se consolida un criterio único que evita resoluciones dispares ante las mismas situaciones, puesto que en algunos países, como Alemania, se venía fallando en contra de los pasajeros afectados. En este contexto, recordamos la próxima huelga de pilotos que afectará a los vuelos de la compañía Vueling para finales de abril y primeros de mayo.

¿Puedo vender una vivienda en condominio?

,

Este artículo lo comienzo exponiendo casos prácticos, a modo de que veáis reflejado el que es uno de los asuntos jurídicos más consultados.

Ejemplo 1: Somos 10 hermanos y hemos heredado a partes iguales una vivienda:
El valor de ese tipo de viviendas es alto, y la mayoría de ellas precisan de una importante rehabilitación si hablamos de términos económicos. Unas veces por sentimientos o recuerdos, y otras por “esperar a que termine la crisis”, el caso es que van pasando los años y dicha vivienda se mantiene vacía y poco a poco en un estado mayor de deterioro. Hasta que llega un punto en el que cuatro de los hermanos deciden buscar una solución a fin de evitar seguir soportando gastos.

Ejemplo 2: Somos 3 sobrinos que tenemos en copropiedad un piso en Cádiz.
Uno de ellos estudia en la universidad de dicha ciudad, y ha decidido por su cuenta irse a vivir allí. Sus dos primos le dicen que debe de pagarles un alquiler puesto que la vivienda “también es de ellos”. Comienza la tensión y se dificultan las relaciones personales.
———-

Ambos casos son iguales a fin de resolverlos ya sea mediante negociación o judicialmente. Veamos el por qué.

Una pregunta o consulta muy habitual es: “Mónica, es que tengo un piso con más personas y no quiero estar así, y encima no puedo hacer nada”.

El primero que te responde es el Código Civil en su artículo 400:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

La triste realidad es que aunque el Código Civil en sus artículos 392 en adelante regule este tipo de relaciones entre copropietarios, en la práctica es difícil de llevar a cabo, y más aún cuanto mayor es el número de propietarios.

Impuestos, suministros de luz y agua, comunidad de propietarios, derramas,… son los pagos que deben ser abonados en coherencia con el porcentaje de titularidad, y por tanto lo que más problemas presenta en la práctica.

En los mejores casos, todos los propietarios optan de común acuerdo por el alquiler del inmueble, y usan la renta obtenida para abonar los gastos que derivan del mismo e incluso los copropietarios llegan a repartirse ganancias.

Pero si no es así, ¿qué más opciones existen por acuerdo entre todos? Las más habituales:

  • que uno de los titulares se adjudique el 100% de la propiedad a través de la compra al resto de propietarios de cada una de sus partes.
  • que todos los propietarios de común acuerdo decidan vender el inmueble.

¿Qué situaciones dan lugar a tensiones personales y en muchos casos derivan en un procedimiento judicial?

  • uno o varios de los propietarios decide vivir en el inmueble sin permiso escrito del resto de los cotitulares, o sin pagar una renta en concepto de alquiler
  • el impago de los gastos del inmueble por uno o varios de los propietarios

LA SOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL: buscando la vía amistosa

Siempre la mejor solución.

Optar por la venta del bien a un tercero; o bien que un propietario compre al resto su parte; son las soluciones más comunes.

SOLUCIÓN EN EL JUZGADO: división judicial del condominio

Puede llegar a ser la única opción, acudir a su abogado.

El procedimiento lo puede iniciar tan sólo uno de los propietarios, o varios, no existe requisito en este aspecto. Como mencioné antes, el propio Código Civil te respalda.

En este caso, se solicita al Juez que disuelva esa insostenible situación de condominio, la cual en el caso que nos ocupa, al tratarse de una vivienda, es indivisible físicamente (¡qué fácil sería con una finca de 100 hectáreas!). Pero lo cierto es que no podemos ir al Registro de la Propiedad y manifestar que somos propietario de: «el cuarto de baño principal, la entradita y mitad del pasillo; del piso X”.

En éste procedimiento judicial, al Juez le explicaremos que tanto por vía amistosa como mediante burofax, hemos comunicado al resto de propietarios nuestra intención de vender la vivienda, sin que la totalidad de ellos haya mostrado ni conformidad con dicha decisión ni intención de comprarla.

Por tanto, no existiendo dicha opción ni siquiera una vez iniciada la vía judicial, el Juez declarará la vivienda indivisible y acudirá a la subasta judicial de la misma.

Ahora bien, de todos es conocido que en subasta pública es prácticamente imposible vender un bien a igual precio que de mercado, siendo la tasación menor a la que nos gustaría.

¿Qué ocurre entonces? Pues que probablemente además de terceros interesados en la vivienda, nos encontraremos con que alguno de los propios copropietarios ahora sí se encuentran interesados en la compra de la misma.

Pongamos un ejemplo:

  • Valor de mercado de la vivienda: 100.000 €

Número de propietarios por partes iguales en este caso: 10 cotitulares. Si uno de ellos hubiera estado interesado en la vivienda, tendría que pagar al resto la suma de 90.000€.

  • Valor de la misma vivienda en subasta pública: p.e. 68.000 €

Si uno de los copropietarios puja por la vivienda en la subasta y se le adjudica, pagaría 61.200 € (recordemos que ya es propietario de una décima parte, que se restaría de lo que debe pagar). Y por tanto, si le sale bien y lo consigue, se ha ahorrado casi 30.000 € y ha obtenido el 100% de la propiedad de la vivienda subastada. Si a la vez coincide con que es uno de los demandados, tendrá que pagar las costas del procedimiento a la parte demandante, si bien la realidad es que hizo un buen negocio.
De otra parte, si es un tercero quien puja y consigue la vivienda en dicha subasta pública, los 68.000 € obtenidos de la venta en subasta serán repartidos entre todos los que hasta entonces fueran titulares de la vivienda, y los que fueron demandados deberán pagar las costas al/a los demandante/s.

En muchas ocasiones incluso antes de este procedimiento judicial, hay que iniciar un desahucio, al haberse ido a vivir uno de los propietarios a la vivienda común sin permiso del resto y sin pagar renta.

Si os encontráis en esta situación, no dudéis en pedir cita en el T. 856 66 05 22.

Capitulaciones matrimoniales: ¿Gananciales o Separación de bienes?

,

Si hablamos de capitulaciones matrimoniales, éstas son las frases más comunes que un abogado escucha:

– “¿a qué te refieres?”

 -“en esos temas sólo piensas tú y porque eres abogada”

– “pero qué mas da, si luego está todo junto”

– “hacer eso es casarte ya pensando que te vas a divorciar”

Comencemos con su definición: Conjunto de normas que determinan la organización económica que regirá el matrimonio, en la relación de los cónyuges entre sí y en sus relaciones con terceros. Me centraré en los regímenes más habituales, puesto que el régimen de participación no es usual en la práctica.

Comienzo con las REGLAS GENERALES aplicables a ambos regímenes:

  • Todos los bienes del matrimonio responden del levantamiento de las cargas de la familia (alimentos y educación de los hijos, sostenimiento de la familia, etc.)
  • Cualquiera de los cónyuges podrá realizar los actos para atender las necesidades ordinarias de la familia
  • Necesario consentimiento de ambos para: disponer de los derechos de la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia 
  • En caso de fallecimiento; ropas, mobiliario, y enseres del ajuar de la vivienda habitual común, se entregarán al que sobreviva.
  • Posibilidad de celebrar contratos entre cónyuges
  • Para probar entre cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, basta la confesión del otro

Para ahora dar paso a las PARTICULARIDADES de cada uno de los regímenes, que aunque de forma esquemática, sí puede aclararos algunas dudas habituales.

  • Como nota general, recordaros que independientemente del régimen ante el cual nos encontremos, los bienes que percibimos por medio de herencia siempre son privativos.

Régimen económico de gananciales:

Resumen: Se presume que los bienes obtenidos durante el matrimonio son de ambos salvo que se pruebe lo contrario; y son bienes privativos los bienes y derechos que ya le pertenecían a cada uno de ellos antes del matrimonio.

Características:

  • Titularidad conjunta de ambos cónyuges sobre el patrimonio ganancial
  • Se hacen comunes para los cónyuges las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, y que al disolverse la comunidad patrimonial (fallecimiento, divorcio) les serán atribuidos por mitad.
  • Rige el principio de actuación conjunta de los cónyuges en la gestión y administración de la misma
  • Finalidad: dividir las ganancias obtenidas a la disolución del matrimonio

¿Qué bienes pertenecen de forma conjunta e indistinta a ambos cónyuges?

  • Salarios, pensiones y/o beneficios de negocios
  • Frutos, rentas e intereses que produzcan tanto los bienes privativos como gananciales
  • Todos los que se adquieran a costa del caudal común
  • Los bienes adquiridos por derecho de retracto de carácter ganancial (adquisición preferente)
  • Empresas y establecimientos fundados durante la sociedad ganancial
  • Ganancias obtenidas en el juego
  •  Bienes y derechos obtenidos conjuntamente por herencia o donación

¿Qué bienes son privativos de cada uno de los cónyuges aún obtenidos durante el matrimonio?

  • Adquiridos a título gratuito (regalo, donación, herencia)
  • A costa o en sustitución de bienes privativos (p.e. vender algo percibido por herencia)
  • Derecho de retracto (adquisición preferente) perteneciente a uno sólo de los cónyuges
  • Bienes y derechos patrimoniales inherentes a la persona y los no transmisibles intervivos (p.e. derecho usufructo)
  • Resarcimiento de daños a la persona o a sus bienes privativos (indemnizaciones)
  • Ropas y objetos de uso personal (que no sean de extraordinario valor)
  • Instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión u oficio (salvo negocio común)

ADEMÁS, el Código Civil también prevé otras normas para determinar cuáles son bienes gananciales:

  • Los bienes que se adquieran en parte ganancial y en parte privativa, corresponderán en proporción a la procedencia de esas aportaciones. Una parte al cónyuge que puso su dinero procedente de su patrimonio privado, y la otra a la sociedad ganancial.
  • El carácter de los bienes adquiridos por precio aplazado (cuotas, mensualidades) dependerá del primer desembolso independientemente del resto de cuotas.
  • Los bienes comprados a plazos antes de la sociedad ganancial será siempre privativos. EXCEPCIÓN: la vivienda familiar y el ajuar: corresponde una parte al cónyuge que puso su dinero de su patrimonio privado y la otra a la sociedad de gananciales, en proporción a esas aportaciones.
  • Edificaciones, plantaciones y mejoras, tendrán el carácter del bien al que afecten

*Los cónyuges, de mutuo acuerdo, podrán otorgar carácter ganancial a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, independientemente de la procedencia del precio y forma de pago.

Y las siguientes normas para determinar cuáles son bienes privativos:

  • Pagos a plazos (ya referido)
  • Créditos de uno de los cónyuges, previo al matrimonio, y que percibiera durante el mismo.
  • Mejora en bienes privativos
  • Confesión de que determinado bien pertenece al otro

Régimen económico de separación de bienes:

  • Pertenece a cada cónyuge los bienes que tuviesen en el momento de contraer matrimonio y los que después adquieran
  • Le corresponde a cada uno la administración, goce, y libre disposición de sus bienes
  • Contribución a las cargas del matrimonio y de la familia proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas

 

En cuanto a las DEUDAS:

En el Régimen Ganancial:

Se responde con los bienes comunes si provienen de:

  • Gastos necesidad de la familia (alimentación, educación hijos comunes)
  • Adquisición bienes comunes
  • Administración ordinario de los bienes privativos
  • Explotación de negocios de cada cónyuge
  • Cantidades donadas o prometidas por los cónyuges de mutuo acuerdo
  • Deudas extracontractuales si proceden de una actuación en beneficio de la familia
  • Deudas contraídas por ambos o por uno de ellos con consentimiento del otro

Se responde con bienes privativos si proceden de:

  • Obligaciones por responsabilidad civil o penal
  • Deudas anteriores al matrimonio
  • Deudas contraídas en el juego

En el Régimen de Separación de Bienes:

Deudas con origen en la potestad doméstica (vivienda, alimentación, educación, médicos, etc); responden conjuntamente y con los del cónyuge que contraiga deuda. Si no son suficientes, también los del otro cónyuge.

Fuera de las obligaciones con el matrimonio y la familia: cada cónyuge es responsable de sus obligaciones.

*Nota: por el asunto de las deudas es que la mayoría de matrimonios en que al menos uno de ellos es profesional autónomo, pactan el régimen de separación de bienes. Y es que hay que tener en cuenta que en el régimen de gananciales, si uno de los esposos adquiere deudas a cargo de sus bienes privativos y éstas le son reclamadas pero no tiene suficientes bienes para hacerles frente, el acreedor podrá dirigirse contra los bienes comunes del matrimonio.

 

Por último, para los CASOS DE FALLECIMIENTO DEL CÓNYUGE:

En el Régimen Ganancial:

Se disuelve el régimen ganancial y al cónyuge viudo le corresponde el 50% de los bienes comunes

+

Usufructo sobre ½ de los bienes de la herencia pero…

  • sobre 2/3 de los bienes si no existen ni descendientes ni ascendientes
  • sólo sobre 1/3 de los bienes (tercio de mejora) si concurre con hijos.

En el Régimen de Separación de Bienes:

Le corresponde el usufructo de los bienes del cónyuge fallecido en los mismos términos que en el régimen ganancial.

Nota sobre la PENSIÓN DE VIUDEDAD: independientemente del régimen económico matrimonial, el cónyuge superviviente tiene derecho a percibirla siempre que se cumplan los requisitos.

En la actualidad, tan sólo una minoría de Comunidades Autónomas de España establecen como predeterminado el régimen de separación de bienes. En el resto de ellas, entre las que se encuentra Andalucía, debemos acudir ante Notario a fin de modificar nuestro régimen económico al deseado, el de participación o bien el de separación de bienes. Artículos 1325 y ss Código Civil.

La citada norma nos da la opción de realizar capitulaciones previamente al matrimonio:

Artículo 1334:Todo lo que se estipule en capitulaciones bajo el supuesto de futuro matrimonio quedará sin efecto en el caso de no contraerse en el plazo de un año.

Lo cierto es que el régimen predeterminado para toda España debería ser el régimen económico de separación de bienes, y que fuesen los contrayentes los que decidiesen un régimen ganancial si así lo desean. Mis motivos son los siguientes:

  • Evitar el malestar social y a veces en la propia relación personal, de que uno de los cónyuges proponga convivir en matrimonio con un régimen de separación de bienes.
  • La situación laboral actual de los matrimonios más jóvenes, en los cuales ambos cónyuges se encuentran activos en el mercado laboral.
  • Prestando atención al porcentaje de matrimonios que acaban en divorcio, evitar males mayores en un probable (nos guste o no) y costoso divorcio.

Así mismo no está de más que conozcáis que en las capitulaciones matrimoniales los cónyuges podéis incluir pactos expresos sobre puntos concretos, independientemente del régimen que se escoja.

En cuanto a la inscripción como pareja de hecho, aunque dependemos de nuevo de la normativa de cada comunidad autónoma, también podéis escoger el régimen de gananciales o de separación de bienes, así como establecer vuestro propio régimen o indicar que os mantenéis igual que en la situación de “novios” previa a la inscripción.

Las capitulaciones matrimoniales deben dejar de ser un tema tabú. Pues lo llega a ser tanto, que cuando una pareja acude al despacho para iniciar los trámites de un divorcio, y les pregunto si «están en gananciales», son demasiadas las ocasiones en la que la respuesta es otra pregunta: «¿eso qué es?.

¿Tengo IRPH en mi hipoteca?

, ,

AL FINAL DEL POST (2017), ACTUALIZACIÓN DE SEPTIEMBRE 2019.

El IRPH es un tipo de interés de referencia, al igual que lo es el conocido EURIBOR. Este último es el más conocido y aplicado en las hipotecas de los ciudadanos españoles. Respecto al IRPH, en la actualidad tan solo se mantiene vigente el IRPH ENTIDADES (tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades de crédito) que se corresponde con la media de los siguientes índices que desaparecieron en noviembre de 2013 al dejarse de publicar por el Banco de España tras la aprobación de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

  • IRPH CAJAS: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
  • IRPH BANCOS: Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

Si en el apartado “tipo de interés variable” de tu escritura de préstamo hipotecario, se indica que tu tipo aplicable es uno de los indicados (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre… o las siglas IRPH), sigue leyendo.

Este tipo de interés, tiene como características principales, i) que se elabora por los datos ofrecidos por las propias entidades financieras; ii) que sus tipos son más elevados que otros como puede ser el Euribor o el Mibor; iii) y que su fluctuación entre sus índices más altas y más bajos, es más lenta que en los anteriores

Es decir, resulta menos beneficioso para el consumidor.  Aquí tienes una tabla comparativa de los índices Euribor e IRPH.

Imagen obtenida en el diario El Mundo

El asunto es: ¿quién “negociaría” una hipoteca con este tipo de índice si claramente le resulta más perjudicial? He aquí la cuestión por la que varias Audiencias Provinciales, entre ellas la de Cádiz, ha declarado nulo este índice de referencia. No por su existencia en sí mismo, sino si en el caso en concreto que se enjuicia, la entidad no acredita que le explicó al consumidor las consecuencias de su aplicación, o si se le mostró una comparativa de índices (p.e. Euribor vs IRPH) o bien la fluctuación del IRPH en los últimos años; de modo que el consumidor conociese las consecuencias de su contratación.

Al igual que ocurrió en numerosas ocasiones con la cláusula suelo, este índice ha sido incorporado a cientos de miles de hipotecas sin que los prestatarios tuviesen conocimiento de su repercusión. Y en ocasiones, como ya hemos visto en este despacho, sin ni siquiera conocer de su existencia. Son muchos afectados los que han conocido de la aplicación en su hipoteca del IRPH al comprobar que su cuota mensual no bajaba como al resto de conocidos, y ello a pesar de no disponer de cláusula suelo.

Los asuntos sobre nulidad de IRPH son de especial complejidad, al constar su reclamación de dos partes. Una de ellas, por la propia aplicación del IRPH ; y otra, consistente en comprobar el cálculo que realizó la entidad en noviembre de 2013 y si te realizó (y notificó) el nuevo tipo aplicable a tu hipoteca desde esa fecha y tras desaparecer el índice que te venían aplicando (IRPH Cajas o Bancos). En numerosas ocasiones, el índice sustitutivo de tu hipoteca también desapareció, y hemos revisado ya varias hipotecas donde las entidades les están aplicando a sus clientes desde esa fecha, en lugar del índice que publicó el Banco de España para estos casos, el último tipo de interés que se les aplicó con el IRPH Cajas o Bancos.

Por ello, por la complejidad de comprensión y estudio de este tipo de asuntos, te recomendamos que optes por un abogado civilista especializado en derecho bancario. La estimación de las demandas, está conllevando la devolución a los afectados de las cantidades cobradas por dicho tipo de interés, las cuales son bastante más elevadas que en otros casos de abusos bancarios. Un cliente con IRPH en su hipoteca, puede llegar a pagar 20.000 € más en una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años.

El  22 de noviembre de 2017, el Tribunal Supremo resolvió sobre la nulidad de este índice de referencia.

Si quieres conocer si tienes ese índice de referencia en tu hipoteca, coge cita en el 856 66 05 22 o bien a través de nuestro formulario web https://www.dmcasasabogados.es/contacto/ . La consulta será gratuita sólo para confirmarte su existencia en tu escritura e informarte de nuestros honorarios.

(Si tu hipoteca es como primera opción sobre Euribor ó Mibor –Referencia/Tipo interbancaria a un año-, no es tu caso).

ACTUALIZACIÓN 10/09/2019

La Sentencia del Tribunal Supremo en cuya nota de prensa declaraba que «Al tratarse de índices oficiales utilizados por las diversas entidades financieras en sus ofertas comerciales, resulta fácilmente accesible para un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, conocer que se utilizan diferentes sistemas de cálculo del interés variable y comparar las condiciones utilizadas por los distintos prestamistas en un elemento tan esencial como el propio precio del préstamo«, con el consecuente batacazo a los consumidores.

Ahora estamos pendientes de la Sentencia que en los próximos meses emitirá el Tribunal de Justicia de la Unión Europa.

De momento, hoy hemos conocido el informe del abogado general del TJUE, el cual no excluye que el índice IRPH pueda ser controlado judicialmente debido a su potencial carácter abusivo, no estando excluido del ámbito de la Directiva Europea e indicando puede ser controlado judicialmente debido a “su carácter potencialmente abusivo”, y que al contrario de lo que indica el Tribunal Supremo, no es transparente por el mero hecho de ser un índice oficial.

 

¿Reclamo los gastos de formalización de hipoteca?

,

***************ACTUALIZACIÓN***************
EL CRITERIO FIJADO POR EL TRIBUNAL SUPREMO CORRESPONDE EN TÉRMINOS GENÉRICOS A UNA DEVOLUCIÓNA FAVOR DEL CONSUMIDOR CONSISTENTE EN: 100% FACTURA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD; 50% FACTURA DE NOTARÍA; 50% FACTURA DE GESTORÍA. Y en ese sentido se nos están estimando todas las demandas presentadas por préstamos y novaciones hipotecarias.


Tras la noticia en los medios de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, son muchos los clientes que han venido al despacho a fin de iniciar la reclamación por dichos gastos y cuyos procedimientos ya se encuentran en trámite.

Aunque aún no tenemos un criterio establecido por las diferentes Audiencias Provinciales, si podemos adelantar que los gastos de notaría, registro y gestoría prácticamente se están estimando en todos los Juzgados, dejando la batalla judicial para el impuesto. Si bien, ya son numerosos los Juzgados de Primera Instancia en todo el territorio nacional que están estimando su repercusión a la entidad bancaria.

Lo cierto es, que en atención a los cuantiosos costes que asumieron la mayoría de los consumidores por gastos en sus hipotecas (una media de 3.000 € para una hipoteca de 120.000€), consideramos que la reclamación judicial es una opción viable.

En Cádiz también tenemos Sentencias dictadas en esta materia, la más reciente de este mes de octubre, que condena al Banco a restituir al cliente todos los gastos relativos a notaría, registro, gestoría e impuesto. Sin embargo, aún es difícil establecer un criterio dada la disparidad de resoluciones, pues lo más habitual es la estimación de los gastos de notaría, registro, gestoría y la condena en costas.

Para un estudio gratuito de la existencia de la cláusula en cuestión, y de la cuantía a reclamar, necesitamos:

  • Escritura de préstamo hipotecario/subrogación/novación
  • Facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría y copia del modelo 600 (relativas al préstamo hipotecario, no a la compraventa)

Únete a los numerosos clientes que ya confían en nosotros, y en el despacho nos ocuparemos de la reclamación extrajudicial y de la vía judicial. Recuerda que NO somos un despacho generalista, y que nuestra especialidad es el derecho civil-mercantil, por lo que nuestra experiencia en asuntos bancarios está acreditada (swaps, clausula suelo, irph) desde años atrás.

Ponte en contacto mediante el formulario de la página web  https://www.dmcasasabogados.es/contacto/ y te informaremos de la campaña especial de reclamación de gastos hipotecarios, de modo que tu riesgo sea mínimo