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¿Qué dice el Real Decreto 8/2020 respecto de mi hipoteca?

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Si tienes un préstamo hipotecario por la compra de tu vivienda habitual; y eres el deudor o fiador/avalista y te encuentras en una de las siguientes situaciones (artículo 9 RDL).

  • Desempleo
  • Siendo empresario o profesional, sufres una pérdida sustancial de ingresos o caída de ventas superior al 40%
  • Tu unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, no alcance determinados ingresos en atención al número de miembros (artículo 9.b RDL).
  • Que tu cuota mensual de hipoteca, más los gastos por suministros básicos (luz, agua, gas) resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos que percibáis en la unidad familiar.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar, haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los términos siguientes indicados en el artículo 9.2 RDL.

La solicitud de moratoria se podrá realizar hasta 15 (quince) días después del fin de la vigencia del Real Decreto que la aprueba ante lo cual la entidad bancaria deberá contestar en un plazo máximo de 15 días.

Se deberá acreditar ante la entidad bancaria la solicitud con los siguientes documentos:

  • Certificado de desempleo emitido por el SEPE / Certificado cese de actividad
  • Sobre las personas que habitan en la vivienda: libro de familia, certificado de pareja de hecho, padrón municipal, certificados de discapacidad.
  • Propiedades: Notas simples obtenidas del Registro de la Propiedad de titularidades de todos los miembros de la unidad familiar, escrituras de compraventa y préstamo hipotecario.
  • Escrito de declaración responsable de los deudores indicando que cumplen los requisitos para ser considerados personas sin recursos económicos suficientes conforme al Real Decreto-Ley.

La moratoria implica la suspensión en el pago sin devengar intereses y sin consecuencias para los deudores en términos de vencimiento anticipado ni exigencia de su pago íntegro o parcial. Tampoco se permite la aplicación de intereses moratorios durante la vigencia de la moratoria aprobada.

Si usted percibe la referida moratoria sin cumplir los requisitos relatados, será responsable por daños y perjuicios y demás responsabilidades que ello pudiera conllevar (artículo 16 RDL).

IRPH en mi hipoteca (continuación)

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El 3 de marzo de 2020 se dictó la Sentencia del TJUE sobre el índice IRPH del que ya hablamos en este post de 2017 (se recomienda su lectura previa).

Las cuestiones prejudiciales planteadas fueron las siguientes (punto 26 de la Sentencia):

  • Si corresponde la aplicación de la Directiva 93/13 a dichas cláusulas. Es decir, si puedne someterse al control de abusividad.
    Y la respuesta del TJUE es clara indicando que si: “sí está comprendida en el ámbito de aplicación de esa misma Directiva la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional que estipule que el tipo de interés aplicable al préstamo se base en uno de los índices de referencia oficiales establecidos por la normativa nacional y que las entidades de crédito pueden aplicar a los préstamos hipotecarios, cuando esa normativa no establezca ni la aplicación imperativa del índice en cuestión con independencia de la elección de las partes en el contrato ni su aplicación supletoria en el supuesto de que las partes no hayan pactado otra cosa”.
    Por lo tanto, queda a criterio de los tribunales españoles la abusividad o no de la cláusula por la que se venía aplicando el IRPH.
  • Los requisitos para conocer si la cláusula supera el control de transparencia.
    Y el TJUE responde que “los tribunales de un Estado miembro están obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiere al objeto principal del contrato, (…)”.
    Continúa. “dicha cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas(…)”
    Es decir, el consumidor debe haber recibido información suficiente previa y además que se le muestre la evolución de dicho índice en el pasado: “el suministro de información sobre la evolución en el pasado del índice en que se basa el cálculo de ese mismo tipo de interés”.
  • Las consecuencias de una declaración de nulidad de la cláusula
    En este caso la Sentencia se limita a indicar que para el caso de tener que eliminarse la cláusula de referencia consecuencia de su abusividad, y que el contrato no pudiere subsistir o que esta situación fuera más perjudicial para el consumidor, los juzgados españoles podrán decidir sobre su sustitución por otro índice más beneficioso (Apdo. 67).
  • Sobre la limitación de los efectos de la Sentencia solicitada por el Gobierno Español, el TJUE declara que no cabe. A efectos prácticos, con una eventual Sentencia estimatoria, el cliente podría que viese declarada nula la cláusula por la que se le aplicaba IRPH a su hipoteca hasta su desaparición, recuperando así todas las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo más intereses legales.

Ahora toca esperar de nuevo, a ver qué resuelven los Juzgados españoles y los criterios que tendrán en cuenta en cada asunto.
En todo caso, prudencia. Si deseas conocer si tu escritura tiene dicha cláusula, lee nuestro post de 2017 que recomendamos al inicio de este artículo, y recuerda que, si tienes tu índice de referencia es el Euribor, no es tu caso.

¿Es mi vivienda de uso turístico? Andalucía

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En nuestra provincia es habitual que los propietarios de segundas viviendas, decidan alquilar sus pisos mediante contratos de temporada en lugar de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, a fin de evitar la aplicación de la duración mínima que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y así poder alquilar sus viviendas durante los meses de verano a un precio más elevado a turistas.

Es por ello, que formalizan los contratos de temporada habitualmente de entre ocho y diez meses, quedando libres para su alquiler a turistas los meses de verano.

Esta operativa en ciudades muy turísticas como Cádiz, está resultando en que las opciones de vivienda habitual para una familia queden prácticamente anuladas.

Ahora bien, los propietarios, al llevar a cabo esos alquileres por periodos inferiores a dos meses, lo que en realidad están realizando es un alquiler turístico al que resulta de aplicación la normativa autonómica (decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos).

Para que dichos arrendamientos no les conlleven una sanción, (título VIII Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía) deberán inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía conforme al artículo 9 del Decreto. En el siguiente enlace, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía facilita el proceso ya sea con o sin certificado digital.

¿Qué está ocurriendo con el uso de páginas webs para anunciar tu vivienda? Pues que además de llegar a los turistas, también les facilitáis el trabajo a los inspectores. Y alquilar tu vivienda con fines turísticos sin haber presentado la oportuna declaración responsable, supone una infracción grave que supone entre 2.001€ y 18.000€.

Merece la pena indicar que el registro de tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuito y te evita una eventual sanción para apenas dos o cuatro meses que la alquiláis a turistas. 

El trámite inicial tan solo precisa de: i) copia de la licencia de ocupación o equivalente; ii) escritura de propiedad o contrato de cesión de la vivienda para uso turístico; iii) copia del recibo del IBI u otro documento que acredite la referencia catastral, y; iv) en caso de arrendar la vivienda turística por habitaciones, el certificado de empadronamiento del propietario de la vivienda.

Recordad, que si es alquiler es superior a dos meses, esta normativa no resulta de aplicación (se regirá por la LAU). Tampoco resulta de aplicación a las viviendas VPO que no pueden acceder a la posibilidad de darse de alta como uso turístico.

Por otra parte, tu vivienda debe cumplir una serie de requisitos para que su registro sea positivo, para lo que debemos acudir al artículo 6 del Decreto:

      1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

      2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

      3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

      4. Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.pastedGraphic.png

      5. Botiquín de primeros auxilios.

      6. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

      7. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

      8. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

      9. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

      10. Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

      11. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

      12. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Una vez registrada y con una resolución positiva, recibiréis un código con el formato VFT/HU/00000 que deberéis indicar en la publicidad para que los turistas conozcan que se trata de una vivienda adecuada a la normativa de viviendas turísticas.

No debemos olvidar el Real Decreto 7/2019 que entró en vigor el pasado 6 de marzo, el cual modifica la Ley de Propiedad Horizontal, la cual se aplica a las Comunidades de Propietarios, e incluye el apartado 12 del artículo 17 referente a los acuerdos de las juntas de propietarios. Mediante el mismo, se establece la posibilidad de que los propietarios prohíban el uso de viviendas turísticas en el edificio mediante acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y a la vez de la cuota de participación. Es decir, se flexibiliza su prohibición, que antes requería el acuerdo por unanimidad para la modificación de los estatutos.

Antes de terminar, me gustaría reiterar la importancia de que el arrendamiento se considera turístico siempre que sea inferior a dos meses. ¿Por qué insisto en ello? Porque alquilar tu vivienda a unos inquilinos por un plazo de un mes simplemente porque lo necesitan mientras realizan obras en su vivienda, de por sí, conllevaría que se trata de un arrendamiento al que resulta aplicable la normativa sobre uso turístico de vivienda. Resulta una incoherencia absoluta, pero es lo que actualmente está en vigor.

Así que ya sea porque arriendas tu piso durante todo el año a diferentes turistas o tan solo durante dos o cuatro meses al año, recomiendo registrar la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, trámite gratuito y cuyos requisitos no resultan, a mi parecer, de difícil aplicación; y aún más, teniendo en cuenta las sanciones por no registrarla que ya hemos comentado.

Recuerda que redactamos el contrato de arrendamiento que necesites.

Tengo pareja estable… ¿en la vivienda familiar?

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Ahora que ha pasado un mes, os escribo sobre la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, del pasado 20 de noviembre y que podéis encontrar aquí.
Creo que es el momento idóneo, porque es cuando ha pasado el tiempo suficiente para oír las reacciones en el día a día de la gente, frente a una noticia muy relevante y que afecta a muchas personas.
Aclaremos unos conceptos:

  • “Progenitor custodio”: el que tiene la custodia de los hijos, madre o padre.
  • “Progenitor no custodio”: el que no tiene la custodia de sus hijos, pero mantiene un régimen de visitas con ellos.
  • “Vivienda Familiar”: Es la vivienda donde ha convivido el matrimonio cuando estaba unido. La sentencia de la Sala Primera de 19 de noviembre de 2013, la describe como «la vivienda en que la familia haya convivido, con una voluntad de permanencia», y que sirve a los fines del matrimonio ya sea unida o disgregada.
  • “Alimentos”: se entiende por gastos ordinarios derivados de la crianza, es decir: alimentación, ropa, enseres personales, colegio, atención sanitaria, una vivienda digna.

En el caso que nos ocupa, el matrimonio se divorció y se asignó el uso de la vivienda familiar a los hijos y a la esposa que mantiene la custodia de éstos. Pasado el tiempo, la ex esposa inicia una relación sentimental estable con un tercero y libremente decide que viva con ella y sus hijos en la que fue la vivienda familiar de su anterior matrimonio y que además sigue siendo propiedad de ambos.
Esta nueva situación altera la condición de vivienda familiar, y ello porque ya no sirve a los fines del matrimonio. Sin perder de vista el interés de los hijos, ni la plena libertad de los ex cónyuges a establecer nuevas relaciones sentimentales; lo cierto es que dicha libertad no puede ser utilizada por la ex esposa en perjuicio del progenitor no custodio. En este caso, un tercero ajeno al matrimonio, se estaría beneficiando del uso de la vivienda familiar. Y este es uno de los argumentos que expone la Sentencia del 20 de noviembre, al servir ahora la vivienda en su uso a una familia nueva y diferente.
Continúa indicando que «el interés de los menores es la suma de distintos factores», y ello no solo se consigue manteniéndolos en el mismo ambiente familiar mediante el uso de la vivienda, sino también a través de un desahogo económico que permita a ambos progenitores ofrecer a sus hijos mejores alimentos presentes y futuros. Al finalizar el uso atribuido de la vivienda familiar a la esposa, se liquidará el régimen económico de gananciales, y de la eventual venta a un tercero de la vivienda u obtención de una renta de alquiler, ambos progenitores obtendrán una rentabilidad económica que les permitirá ofrecer mejores alimentos a sus hijos.
Recalca la sentencia de referencia, que “el interés de los hijos no puede desvincularse absolutamente del de sus padres, cuando es posible conciliarlos”.
Desde mi punto de vista profesional, no comprendo la manipulación que se ha llegado a realizar sobre esta resolución, tan esperada en estos términos por gran parte de los abogados de familia. En ningún caso se deja desamparada a ninguna de las partes, sino que al contrario, se benefician los menores y los progenitores como ya he indicado, al disponer los padres de mayor solvencia económica y los hijos comunes de la oportunidad de recibir mejores alimentos.
De todos es sabido desde hace años, de la contratación de detectives privados por parte del progenitor no custodio para acreditar en juicio que el progenitor custodio estaba residiendo en la vivienda familiar con una nueva pareja estable. Este hecho se produce por la inexistencia de comunicación libre y fluida entre los progenitores que un día fueron un matrimonio, puesto que en caso contrario, resultaría viable resolver esta situación de forma amistosa con interés de ambas partes.